top of page
Ara

KAMULAŞTIRMA NEDİR? KAMULAŞTIRMA DAVASI VE HUKUKİ İŞLEMLERİ

  • Av. Abdullah ARSLAN
  • 25 Ara 2020
  • 5 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 9 Mar 2021

I. GENEL BİLGİLER


Son yıllarda kentsel dönüşümün ülkemizde yaygınlaşmasıyla sıklıkla duymaya başladığımız terimlerden biri de kamulaştırmadır. Kamulaştırma, istimlak, kamu yararı için yapılan ve kişiye ait taşınmaz malların belli bir projeye göre uygulanması işlemidir. Bu projeler okul, yol gibi kamunun ortak kullanımına hitap eden projelerdir. Kamulaştırma zorla satın alma işlemi olarak da kısaca adlandırılabilir. Bu satın alma işlemi kanunla düzenlenen esaslar çerçevesinde gerçekleşir.


Kamulaştırma işlemini yapanlar devlet kurumu altında hizmet veren birimlerdir. Yani DSİ Genel Müdürlüğü, Karayolları Genel Müdürlüğü, Üniversiteler gibi kurumlardır. Bu kurumlar kanunlar çerçevesinde özel mülkiyetteki taşınmazları satın alma hakkına sahip olacaklardır. Ayrıca kamulaştırmanın kendi içerisinde ikiye ayrıldığını söyleyebiliriz. Bunlar normal kamulaştırma ve acil kamulaştırmadır. Acele kamulaştırmayı bir önceki yazımızda incelemiştik. Bu yazımızda ise normal kamulaştırmayı inceleyeceğiz.


II. KAMULAŞTIRMANIN ŞARTLARI NELERDİR?


Kamulaştırmanın hukuken geçerli bir biçimde gerçekleştirilebilmesi için bazı şartlar aranmaktadır:


  • Kamulaştırma sadece “yetkili idare” tarafından yapılır.

  • Kamulaştırmayı zorunlu kılan bir “kamu yararı” bulunmalıdır ve buna dair ilgili makamdan karar alınmalıdır.

  • Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu olan taşınmaz” bir maldır.

  • Kamulaştırılan taşınmazın bedeli “peşin” ödenir.

  • Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki esaslara göre belirlenir.


Kamulaştırma kararı verildikten sonra kamulaştırma kararının tapu kütüğüne yazımı için, ilgili yönetim, kamulaştırmaya konu taşınmazın bağlı olduğu tapu yönetimine bildirimde bulunur. Bu bildirim üzerine, tapu kütüğünün belirtmeler bölümüne; “… yönetimince kamulaştırma kararı alınmış olup, 2942 sayılı Yasa’nın 7. maddesine göre belirtme” biçiminde yazım yapılır. Bu belirtme, taşınmazla ilgili tasarrufları engellemeyip, taşınmaz üzerinde mülkiyet ya da sınırlı yersel haklar (yükümleme hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları) kazanacak kişileri uyarıcı niteliktedir. İlgililerin, bu konuyu bilerek işlem yapılmasını istemeleri durumunda, tapu yönetimi, işlemleri yapar ve sonucu kamulaştırma kararını almış olan yönetime bildirir.


Tapu kütüğüne yazılmasından başlayarak altı ay içinde, kamulaştırma ederinin saptanarak, taşınmazın kendi mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesi için ilgili mahkemeden istemde bulunulduğuna ilişkin belge, ilgili yönetimce tapu yönetimine gönderilmez ise, belirtme tapu yönetimince kendiliğinden kütükten düşürülür.


Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak ilgili yönetim birimi; öncelikle Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İlkeleri” başlıklı 11. maddesi çerçevesinde, taşınmazın kamulaştırma bedelini tespit ettirir ve sonrasında tespit edilen kamulaştırma bedeli bildirilmeksizin pazarlıkla satın almak ya da ilgili yönetim biriminin mülkiyetindeki bir başka taşınmazla değiştirilmek (trampa edilmek) yoluyla devralmak istediğini taşınmazın sahibine yazılı olarak bildirir.


2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İlkeleri” başlıklı 11. maddesi aşağıdaki gibidir:

Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz ya da kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz ya da kaynağın;

a) Cins ve türünü,

b) Yüzölçümünü,

c) Değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve ögelerini ve her ögenin ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz ya da kaynağın mevkii ve koşullarına göre ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelirini,

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) Bedelin tespitinde etkisi olan başka nesnel etmenler ve bu etmenlerin etki düzeyleri

açıklanmak koşuluyla düzenleyecekleri raporda yukarıda sayılan bütün etmenlerin ayrı ayrı belirtmek yoluyla ve ilgililerin beyanını da göz önüne alarak, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmazın değerini tespit ederler.

Taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin neden olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma biçimlerine göre sağlanacak değer artışı göz önüne alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasında, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazda ya da kaynakta oluşacak değer düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu değer düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.


III. KAMULAŞTIRMA BEDELİ VE DAVASI


Yukarıda da belirtildiği üzere, kamu yönetim birimlerinin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesindeki kamulaştırma işlemlerinde, tapu kütüğüne yazılı bulunan taşınmazlar için öncelikle satın alma yöntemine başvurmaları gereklidir. Satın alma yönteminde başarı sağlanamaması durumunda, ilgili kamu yönetim, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur ve taşınmazın kamulaştırma ederinin saptanarak, bu ederin peşin ya da taksitli (ödentili) olarak ödenmesi karşılığında, taşınmazın kendi mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesi için istemde bulunur.


Mahkeme, ilgili kamu yönetimin başvuru gününden başlayarak en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, gerekli belgelerin de eklendiği açıklamalı bir duruşmaya çağrı yazısı ile taşınmazın sahibine bildirir. Kamu yönetim birimince yapılan araştırmalarda adresleri saptanamayan taşınmaz sahiplerine, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre duyuru yoluyla bildirimde ve duruşmaya katılma çağrısında bulunulur. Ayrıca, mahkemece, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde gazete çıkıyor ise, bu yerel gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir kez yayımlatılır.


Mahkemece yapılan bildirim, çağrı ve duyurulardan sonra, taşınmazın mülkiyetinin başkalarına geçirilmesi yasaktır. Bu arada, ilgili tapu yönetimine de bilgi verilerek, taşınmazın tapu kütüğüne bildirmeler (şerhler) bölümüne; “Kamulaştırma Kanunu’nun 31/b maddesine göre bildirme (şerh)” biçiminde yazım yapılması sağlanır. Böylece, taşınmazın mülkiyetinin başkalarına aktarımı engellenmiş olur. Yükümleme (irtifak) hakkının kamulaştırmasına yönelik olarak Kamulaştırma Kanunu’nun 31/b maddesine dayanılarak tapu kütüğüne işlenmiş olan bildirmeler, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkıyla ilgili tasarruflarda bulunmasını engellemez. Kamulaştırmanın mülkiyete yönelik değil de yükümleme hakkına yönelik olduğu belliyse, taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkıyla ilgili tasarruf istemlerinin tapu yönetimince karşılanması ve işlemden sonra kamulaştırmayı yapacak kamu yönetimi birimine bilgi verilmesi gerekir.


Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada yargıç, taşınmazın kamulaştırma bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşamamaları durumunda yargıç, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü belirleyerek, bilirkişiler aracılığıyla ve tüm ilgililerin katılımıyla taşınmazın değerini tespit için yerinde inceleme yapar. Bilirkişiler, taraflar ve öteki ilgililerin açıklamalarını da göz önüne alarak, Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti İlkeleri” başlıklı 11. maddesindeki ilkeler doğrultusunda taşınmazın değerini belirleyen raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya yargıç, taraflar ya da vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları ve bu itirazlara bilirkişilerin karşı açıklamaları dinlenir.


Tarafların yine anlaşamaması durumunda yargıç tarafından kamulaştırma bedeli olarak belirlenen tutarın kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına ilişkin makbuzun ibraz edilmesi için ilgili kamu yönetim birimine süre verilir. Makbuzun ibrazı durumunda mahkemece, taşınmazın ilgili kamu yönetim biriminin mülkiyetine geçirilmesine ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, ilgili tapu yönetimine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Taşınmazın mülkiyetinin ilgili kamu yönetimine geçirilmesi hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin üst istinaf ya da temyiz hakları saklıdır.


Kamulaştırılması yapılan taşınmaz, özgülendiği (tahsis edildiği) kamu hizmeti nedeniyle tapu kütüğünde kaydı bulunması gerekmeyen (genel hizmet alanlarından yol alanı, park alanı gibi) bir niteliğe dönüşmüş ise, istek üzerine mahkemece tapu kütüğündeki kaydın düşürülmesine (terkinine) karar verilir.


Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, vakıf belirtmesi (vakıf şerhi) ve benzeri kısıtlamalar bulunması kamulaştırmaya engel değildir.


IV. KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN BOŞALTILMASI


Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde taşınmazın kamulaştırılması işlemlerinden sonra, kamulaştırılan kamulaştırmayı yapan kamu yönetim birimi ilgili icra müdürlüğünden taşınmazın boşaltılmasını ister. İcra müdürlüğü, içindekilere, taşınmazı onbeş gün içinde boşaltmalarını bildirir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, taşınmaz icra müdürlüğünce zorla boşaltılır. İtiraz ve şikayet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.


Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Hasat zamanının beklenmesinin olanaklı olmadığı durumlarda kamulaştırmayı yapan kamu yönetim birimi, mahkemece belirlenecek ekin bedelini ödemek koşuluyla, arazinin boşaltılmasını ister. Ekin bedeli taşınmazın kamulaştırma değerinin belirlenmesinde göz önüne alınmış ise, taşınmazın boşaltılması için yeniden ekin bedelinin belirlenmesi ve ödenmesi gerekmez.


V. SONUÇ


Kamulaştırma ve kamulaştırma neticesinde açılabilecek davalar oldukça uzmanlık gerektiren bir husustur. Siz de kamulaştırma işleminin bir tarafı iseniz, hukuki yardım almanızı öneririz.


 
 
 

Comments


Takip Et

  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn

İletişim

(+90) 262 606 04 16 - 0553 069 60 41

Adres

Gaziler Mahallesi Issıkgöl Caddesi No:98 D:2
Gebze / KOCAELİ

©2014, Atlas Hukuk Bürosu tarafından kurulmuştur. Site içinde bulunan yazılar ve fotoğraflar sahiplerinin izni alınmadan kullanılamaz.

bottom of page